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Apreciación de Bienes Raíces en Key Biscayne

Mercado Bienes Raíces en Key Biscayne

La apreciación de bienes raíces es una tendencia en la mayor parte del país. Las plataformas digitales Zillow, Realtor.com y la mayoría de los especialistas en tendencias de mercado consideran que las tasas de apreciación de Miami se encuentran entre las más altas del país, con un 5,03%, superior al 72,05% de las ciudades de todo el país.

Cinco factores principales que influyeron en los mercados inmobiliarios durante 2020,

  • Tasa de interés baja.
  • las ventas de viviendas se dispararon al comienzo de la pandemia,
  • el fenómeno de migración interna de habitantes tratando de escapar de ciudades más grandes con impuestos más altos, así como de ciudades con cierres más prolongados durante la pandemia,
  • el incremento de la demanda produce escasez de viviendas en el mercado
  • Además, desde el último ciclo de construcción y la crisis financiera los nuevos desarrollos de viviendas unifamiliares y la construcción de nuevos condominios habían sido muy lentos, de forma que por ante mano, los inventarios ya estaban bajos. 

Ahora bien, es importante entender que el principal factor que motivó a los compradores y vendedores en el mercado actual ha sido el récord de bajas tasas hipotecarias en combinación con los otros factores producidos por el nerviosismo por  pandémia.

Abril de 2021 ha mostrado una desaceleración en las ventas, pero hasta hace muy poco, los mercados de bienes raíces en California, Phoenix y otros mercados en todo el país habían estado manifestando una tasa de absorción de 10 a 15 días (o días en el mercado para que se produzca la venta de las propiedades una vez que lleguen al mercado), además, estaban recibiendo múltiples ofertas sobre la mesa. Por lo cual, los precios se elevaban por encima del precio original en que  fue puesta a la venta. Los expertos en bienes raíces están lidiando con un gran número de ofertas de compradores para la muy pequeña cantidad de casas en venta en muchas áreas del país.

APRECIACIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN KEY BISCAYNE, ABRIL DE 2021

Antes de ahondar en el tema, quiero explicar lo siguiente: La mayoría de los informes de mercado se centran en promedios medios para estimar precios y tasas porcentuales. No estoy particularmente de acuerdo con este método, el promedio puede generar mucha confusión y malas interpretaciones para alguien que investiga en línea y trata de comprender el mercado de la propiedad que desearía comprar. Con la tecnología actual, los compradores y vendedores tienen acceso para realizar todas las investigaciones e incluso comprar o vender por su cuenta. Estas plataformas en línea con soluciones de IA (inteligencia artificial) brindan suficiente información para sentir que pueden reemplazar la consulta o manejo de un experto profesional en bienes raíces. Es cierto que, como en la mayoría de las industrias, hay muchos más agentes inmobiliarios que están allí para realizar una venta en lugar de un servicio. No obstante es el trabajo de los propietarios y compradores buscar el conocimiento adecuado cuando están vendiendo o invirtiendo en su inversión o activo más preciado, ¿está buscando una venta rápida o la venta correcta? ambos son válidos dependiendo de su situación. Sin embargo, toda esta información produce efectos adicionales y eso es parte de lo que me gustaría compartir con ustedes, hoy, para ayudarlos a aprender o comprender mejor cómo la digitalización y el contenido adecuado pueden ayudarlos.

Key Biscayne es un pequeño nicho de mercado, pero incluye unidades de condominio desde un precio de $ 200K + hasta $ 25M + viviendas unifamiliares de lujo. Por tanto, la segmentación por niveles es crítica y muy decisiva a la hora de tomar decisiones.

Aprenda Comprender las métricas inmobiliarias clave de Biscayne

Bienes Raices, Key Biscayne Fl 2009-2021 Metrics
Key Biscayne Real Estate 2009-2021 Metrics

** Esta tabla refleja el precio promedio por pie cuadrado de viviendas unifamiliares en Key Biscayne durante los últimos 13 años. Los datos de todas las propiedades vendidas desde 2007 hasta mayo de 2021, se tomaron directamente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami MLS. Puede observar el desempeño del precio promedio en dólares por pie cuadrado para cada año.

Key Biscayne tiene aprox. 1100 lotes de viviendas unifamiliares y alrededor de 250 propiedades frente al mar. Originalmente, Key Biscayne era mercado para propiedades secundarias de casas de playa dirigido a los veteranos de la Segunda Guerra Mundial durante la década de 1950, a lo largo de los años, los períodos de transformación más importantes de la isla han sido, cuando se construyó el puente Rickenbacker Causeway y cuando la isla se incorporó como un nuevo municipio en 1991. El puente trajo la atracción de muchos compradores de alto poder adquisitivo residentes de Miami que se mudaban y construían fabulosas casas, seguidos de toda una comunidad de con alto poder adquisitivo que migran hacia el sur durante los meses de invierno asi mismo como de sudamericanos. Luego, la incorporación del Village trajo muchos cambios, especialmente la aplicación del nuevo código de construcción, que condujo a un largo proceso de reemplazo de las casas por nuevas construcciones.Hoy en día, los compradores de todas partes se enamoran del estilo de vida que ofrece la isla. Vienen buscando establecerse y criar a su familia en esta pequeña comunidad de estilo de vida de playera ubicada a solo 5 millas o 15 minutos de la ciudad de Miami.
En el gráfico anterior se puede apreciar el comportamiento de los precios de las viviendas unifamiliares durante los últimos quince años. Se agrega el período 2007-2009 para tener una mejor idea de cómo el mercado ha subido y bajado. También puede ver cómo cada segmento se comporta de manera diferente y, en última instancia, cómo los precios se corrigen y luego vuelven a subir.

En el gráfico anterior se puede apreciar el comportamiento de los precios de las viviendas unifamiliares durante los últimos quince años. Se agrega el período 2007-2009 para tener una mejor percepción sobre cómo el mercado ha subido y bajado desde la crisis financiera 2007-2009. También puede ver cómo cada segmento se comporta de manera diferente y, en última instancia, cómo los precios se corrigen y vuelven a subir.

El siguiente ejercicio es para ayudar a los propietarios de viviendas de Key Biscayne a comprender la importancia de corregir el precio de venta a tiempo.

Bienes Raices, Key Biscayne Fl 2009-2021 Metrics

$ 10M+

Si observa el gráfico, puede apreciar cómo 10M+ alcanzaron su punto máximo en 2015 y luego se reajustaron lentamente. Fue el año en que la exclusiva propiedad de Matheson se vendió por 47 millones de dólares a 4.052 dólares el pie cuadrado. Además, la mayor parte de estas lujosas mansiones son nuevas construcciones frente al mar con ubicaciónes privilegiadas sobre la Bahía de Biscayne, Hurricane Harbor o Pine Canal.

Durante 2020, tres propiedades se vendieron a un promedio de $ 1267.36 por pie cuadrado con un descuento entre el 28% al 38% de su precio de cotización original. Este año, dos propiedades han cerrado a un promedio de $ 1918,76 por pie cuadrado con un descuento entre el 18%  al 21% de su precio de cotización original.

$5M- $10M

En este otro segmento, se vendieron 12 viviendas durante 2020, a un promedio de $ 1242,99 por pie cuadrado. Los descuentos se comportaron de forma distinta, 4 ventas cerraron entre 40-50% de descuento sobre su precio de cotización original, estas propiedades estuvieron activas para la venta en el mercado durante varios años sin corregir adecuadamente sus ofertas para terminar vendiéndose por debajo del costo de compra original. Otros 4 propiedades se vendieron con un descuento del 20%, lo cual se puede considerar un porcentaje de descuento más razonable y solo 4 propiedades se vendieron con un descuento del 10-15%.

Ahora, durante este año, 4 casas se han vendido a un promedio de $ 1605.81. Una propiedad se vende con un descuento del 38% de su precio de cotización original con más de 6 años en el mercado, ahora las otras 3 propiedades se venden con descuentos entre el 15% y el 26% de su precio de cotización original.

$3M- $5M

Durante 2020, este segmento vendió 17 viviendas con un promedio de $ 1175.53 por pie cuadrado. Todas las viviendas se vendieron con descuentos de entre el 15% y el 20% del precio de venta original.

Luego, durante este año, se vendieron 7 propiedades con un promedio de $ 707.50. Solo una propiedad sufrió un alto descuento sobre su precio original, las demás se vendieron con un descuento del 18% del precio de cotización original.

$1M- $3M

En este último segmento, se vendieron 54 viviendas durante 2020 a un precio promedio de $ 695.69. Hubo 7 propiedades que se vendieron con un descuento entre el 30-38% del precio de cotización original. El resto de las propiedades se vendieron con un descuento de alrededor de + / – 20% de su precio de cotización original.

En el segundo trimestre de 2021, 35 casas se vendieron a un promedio de $ 836.39, solo una propiedad se vendió con un descuento del 17% de su precio de cotización original y el resto de las casas cerraron con descuentos entre 0-10%.

Hay muchas formas de leer estas métricas, ahora el propósito de mi enfoque es que usted aprenda mejor que puede afectar a su propiedad en el mercado y la importancia de tomar las decisiones correctas en el momento adecuado.

Los pros y los contras de mantener una propiedad activa a la venta durante períodos largos.

  • La propiedad se mantiene expuesta a compradores potenciales.
  • El precio de la propiedad se reajusta según el mercado.
  • Tener una propiedad en el mercado durante demasiado tiempo produce un efecto negativo en el potencial comprador, al preguntarse porque no se ha vendido.
  • Zillow y todas las plataformas en línea muestran la historia secuencial de la reducción de precios en su historial, es un dato público.
  • El resultado es mayores descuentos para lograr la venta.

¿Se apreciaron las casas de Key Biscayne?

Al observar los promedios gráfico de 15 años, se puede observar el comportamiento y apreciación de las viviendas unifamiliares. El renglón $5M-$10M muestra una apreciación del 6% y el $1-$2M es del 21%.

Ahora, la respuesta adecuada debe ser individualizada ya que depende de cuándo se realizó la compra y los detalles específicos durante ese periodo. Si compró una casa de $ 5M-10M en 2012 que promedió $ 1021.58 y hoy tiene un promedio de $ 1605.81, su valor podría haber subido al 37%, pero si compró una casa entre $ 3M-5M en 2011, su valor disminuyó hasta un 37%. La clave esta comprender su inversión como un activo a largo plazo para saber mejor cuándo es el momento adecuado para vender dentro del ciclo económico.

Mercado de hoy

A diferencia de otros mercados, Key Biscayne no ha experimentado docenas de ofertas múltiples que conlleven a ventas por encima del precio de cotización original. Durante estos dos trimestres, las viviendas recién cotizadas en el mercado tienen hasta un 5-8% de descuento en el precio. Hoy existen 32 viviendas activas en el mercado, un tercio de las 120 viviendas que estuvieron a la venta continuamente durante los últimos 3 años.

¿Puede el mercado experimentar múltiples escenarios de oferta como otros mercados? A medida que la demanda continúa aumentando y los propietarios dispuestos a vender disminuyen, siempre es una posibilidad. Pero, es difícil acertar, pudiera suceder, pero hay una serie de factores como la inflación no oficial o esperada que ya ha modificado sus requisitos, los bancos ya exigen documentaciones adicionales para financiamiento esto podría tener algunos efectos en la desaceleración del mercado. Sin embargo, Key Biscayne es un mercado con un amplio avatar de compradores, a medida que el dólar se debilita, el mercado cambiará y atraerá compradores extranjeros.

En este momento todavía estamos pasando por los efectos de la pandemia, la mayoría de las economías están a punto de reabrirse en Europa, mientras que América del Sur está prácticamente cerrada. Mientras en EE. UU, se comienzan a sentir los efectos de la mayoría de las medidas económicas tomadas por la Reserva Federal. Creo que es demasiado pronto para considerar que la tormenta ha terminado.

El sector inmobiliario reacciona de acuerdo con la economía y las medidas que se tomen. ¿Será que la Reserva Federal decida subir las tasas de interés pronto? ¿Cuánto se va a debilitar el dólar ?, ¿Continuará la flexibilización cuantitativa? ¿Y qué hay de la moratoria hipotecaria y el mandato de no desalojo? Estos son los temas que se deben seguir para saber mejor cómo reacciona el mercado.

No obstante, para Key Biscayne ha sido un período muy positivo. Ha permitido que el mercado de viviendas unifamiliares corrija sus precios y logre un mercado más saludable para los vendedores y compradores en general.

En mi reporte de mercado para el tercer y cuarto trimestre, incluiré el mercado de condominios ya para entonces tendremos muchas de las respuestas a las preguntas anteriores y así dispondremos de un análisis más completo del mercado de Key Biscayne.

Si te gusta el contenido que estás leyendo te invito a suscribirte aquí a mi newsletter o seguir @whykeybiscayne en tus redes sociales favoritas. Si tiene alguna pregunta relacionada con el sector inmobiliario o desea un análisis especial de su propiedad, no dude en ponerse en contacto conmigo.

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